Comptoir de l’immobilier : Actualité avril 2012

En avril ne te découvre pas d’un fil ! Ce bon vieux dictons est toujours d’actualité. En effet, le temps maussade a eu comme conséquence, que nombres de clients du comptoir sont restés bien au chaud dans notre rade.

Mais que se passe t’il en avril au comptoir de l’immobilier ?

Tout d’abord, au comptoir, notre clientèle est vraiment préoccupée par le contexte économique ambiant. Pour preuve, la consommation d’alcool du bistro a explosé. D’ailleurs, l’un de mes clients, Franck agent immobilier de son état, ne dessaoule pas. La faute à cette fichue époque que nous vivons… Le pauvre Franck a finit sur le trottoir devant le rade.

Mais comment Franck en est-il venu à être ivre mort sur le trottoir de notre établissement ?

La faute est à l’effet empirique de mauvaises nouvelles !

Commençons notre sinistre liste par une étude du Crédit Agricole. Selon Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, les prix dans l’ancien sont surévalués de 25% en France, voir de 35% dans l’ancien à Paris (source : boursier.com). En y regardant de plus près, l’immobilier dans les dernières années a augmenté de façon exponentielle, et le pouvoir d’achat a augmenté faiblement. Le résultat est simple : le pouvoir d’achat des gens baisse, le prix de l’immobilier devient de facto surévalué… Bref, trop cher ! Le site Boursier.com nous indique que les économistes du Crédit Agricole anticipent une baisse graduelle des prix de 12% sur deux ans. Ce scénario repose sur l’accumulation des signes de correction observés depuis la fin 2011 : contexte économique très morose, mesures de durcissement fiscal, baisse de la production de crédit ou surévaluation des prix. D’ailleurs, selon la même étude (source : lavieimmo.com), le Crédit Agricole prédit une correction jusqu’en 2016. Allons-nous assister à quatre années de disettes dans l’immobilier ?

Vraiment pas glorieux tout ça… Je vois bien que Franck n’est pas dans son assiette !

Malheureusement, il n’est pas le seul dans ce cas. La sinistrose s’est emparée de notre cher bon vieux rade. Le temps est couvert sur notre établissement, que dis-je ! Sur l’ensemble des professions immobilières ! En effet, le climat conjoncturel est défavorable dans l’industrie du bâtiment et de l’immobilier selon acturank.com. En avril 2012, l’avenir est bien terne dans le bâtiment. La sagesse populaire dit que quand le bâtiment va, tout va ! Or, c’est bien là le problème.  Si le bâtiment ne va pas, mais vraiment pas bien ! Alors rien ne va plus ? Faîtes vos jeux, mesdames et messieurs… Ce serait donc la crise dans l’immobilier et la construction ! Le soutien de l’Etat avec les Scellier et PTZ a créé de la demande, mais assez artificielle et pas dans les zones les plus tendues…

Franck me dit que « le marché de l’immobilier français est un marché artificiel, et pas qu’un peu… ! » Il me met sous le nez cette nouvelle : l’Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI) s’est indignée mercredi de la suppression de la déductibilité des « gros travaux » des revenus fonciers, qui figure dans les propositions de Nicolas Sarkozy pour l’élection présidentielle. »Traitée comme une vulgaire niche fiscale, cette déductibilité ne subsisterait que pour les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées et pour les travaux de désamiantage« , dénonce l’Unpi, qui revendique 250.000 adhérents, dans un communiqué (source : mon-epargne.com). Franck n’a pas tort, c’est un indicateur important… Toutes les mesures fiscales avantageuses risquent de disparaître comme le dodo de l’île Maurice.

Autre indicateur important, l’immobilier a fortement ralenti sur les trois premiers mois de l’année (-12.9% de mise en chantier de logements neufs entre janvier 2012 et mars 2012 par rapport à la même période de 2011 : source : Libération). D’ailleurs BFM ne s’y trompe pas en annonçant que le début 2012 est catastrophique. C’est à partir de là, que Franck m’a demandé de lui servir mon fameux cocktail « fin du monde ».

Puis, la liste des mauvaises nouvelles s’allonge… Selon une étude commanditée par John Lang La Salle, le marché immobilier devrait connaître une baisse des prix, plus ou moins marquée selon les régions. Il parie sur une baisse des prix en 2012. Selon une note publiée par le conseil en immobilier d’entreprise sur le marché de l’immobilier résidentiel, 2012 devrait être une mauvaise année pour l’immobilier résidentiel, avec un recul plus ou moins marqué selon les villes, Jones Lang La Salle prenant soin de distinguer les marchés en fonction de la pression de la demande et de leur attractivité. « 2012 ne devrait donc pas être un bon ‘millésime’, sans pour autant que l’on constate un retournement brutal des marchés, sauf effets psychologiques » analysent les experts. Selon eux, Paris et les communes les plus recherchées de l’ouest parisien devraient connaître une baisse des prix de l’ordre de 3,5% au premier semestre. Toutefois, les communes des première et deuxième couronnes affichant un profil social moins favorisé devraient, elles, connaître une situation bien plus difficile.

Ca va être sympa la vie en banlieue !

Allez, encore un petit coup de John Lang La Salle, mais en vidéo cette fois-ci.

Ensuite, Standard et Poor’s fait mieux que John Lang La Salle, en nous indiquant que les prix de l’immobilier vont reculer de 15% d’ici fin 2013. Autre mauvaise nouvelle selon Michel Mouillart,  le marché dans l’ancien comme dans le neuf est complètement bloqué car la demande a totalement disparu. Le marché est complètement bloqué et aura beaucoup de mal à repartir en 2012-2013. Franck à l’air vraiment déprimé, alors pour lui remonter un peu le moral, je lui parle d’une bonne nouvelle ! Le journal 20minutes, nous dit que la baisse des taux des crédits immobiliers se poursuit en avril.

D’ailleurs, les taux de crédits immobiliers sont encore bas à l’heure actuelle.

(source : Les échos)

Ca lui donne un léger rictus à notre pauvre Franck… Puis il me parle d’un article du journal Capital.fr qui nous a gratifié d’une étude sur les principales villes de France. Ils nous indique que les acquéreurs ont repris le pouvoir dans cette période incertaine.

Ainsi regardons du coté de Lille. La métropole du nord dispose du taux de crédit le plus bas de France. Au total,  sur quinze ans, les taux sont de 3,35 %, de 3,55 % sur vingt ans, de 3,95 % sur vingt-cinq ans et de 4,35 % sur trente ans. Mais les prix de l’immobilier pourraient décrocher de 7% dans la ville en 2012.  Les propriétaires lillois n’ont pas fini de broyer du noir. Déjà, fin 2011, ils ont dû subir l’effondrement des transactions (– 30%) et un premier recul des prix (– 5% sur un an) selon capital.fr.

Ensuite à Nantes, dans les cités des ducs, les propriétaires font de la résistance depuis septembre 2011. Cela devrait durer, au moins jusqu’à la fin de l’été prochain. Les acheteurs semblent en effet toujours prêts à débourser en moyenne 3 500 euros le mètre carré pour un bien standard à l’intérieur des boulevards. Bref, Nantes fait de la résistance (source : capital.fr).

Par contre à Lyon, le marché patine. Des délais de vente passés de quinze jours à deux mois et des stocks en hausse de 25%. Et, même si, pour l’instant, les prix se sont stabilisés, ils pourraient céder jusqu’à 5% d’ici à cet été. C’est déjà le cas dans l’est du IIIe arrondissement, pour les biens récents. Dans d’autres quartiers excentrés (Gerland, Vaise ou Confluence), la facture ne dépasse déjà plus les 3 000 euros le mètre carré (Source : capital.fr).

A Marseille, le temps semble se gâter aussi… Les biens des années 70 souffrent selon capital.fr. Après avoir augmenté de 6% entre les étés 2010 et 2011, les prix commencent à s’infléchir sur les bords de la Méditerranée, dans les quartiers populaires (Belle-de-Mai, Chutes-Lavie) comme dans ceux prisés des classes moyennes (Chave, Sébastopol). «Les biens des années 1970, en particulier, souffrent de la concurrence du neuf, affiché à un prix compétitif», note Magalie Jean, directrice de l’Agence du village. Le propriétaire de ce trois-pièces de 55 mètres carrés situé boulevard Chave a ainsi dû patienter cinq mois avant de le céder avec 13% de rabais, à 110 000 euros.

A Toulouse, c’est l’heure des soldes ! Surtout dans la périphérie toulousaine. Les prix y ont déjà dégringolé de 5 à 10% en six mois, notamment au Mirail, où les immeubles des années 1960 et 1970 se négocient désormais sous la barre des 1 500 euros le mètre carré. Si l’arrivée du tramway, prévue pour fin 2013, soutient encore le marché aux Arènes, à la Croix-de-Pierre et au Fer-à-Cheval, partout ailleurs la sanction est sévère pour les investisseurs qui inondent le marché de leurs appartements achetés avec un coup de pouce fiscal voici dix ans. Exemple avec ce trois-pièces de 60 mètres carrés, dans une résidence avec balcon, parking et même piscine, à Borderouge : proposé à 160 000 euros, il a traîné plus de sept mois en vitrine, avant de partir à 125 000 euros (source : capital.fr).

A Strasbourg, ce sont les primo-accédants qui ont tout simplement disparu… Le second semestre 2011 a été catastrophique dans la capitale alsacienne. Il est logique, dès lors, que les stocks aient enflé et que les prix aient dévissé de 10% en six mois (source : capital.fr).

Regardons un peu le marché parisien. Dans les échos, on peut lire que les acquéreurs reprennent le pouvoir. Dès que l’on dépasse un budget de 300.000 euros, le marché a tendance à se crisper à Paris. D’autant plus que les acquéreurs misent sur un recul des prix de l’ordre de 10 % dans la capitale, compte tenu de la forte hausse enregistrée l’an dernier.

Franck reprend une autre tournée de mon fameux cocktail…

La mort dans l’âme, il me dit : « C’est foutu !« . Regarde, peu importe les résultats de l’élection présidentielle, les taux augmenteront après le 6 mai selon Marc Touati.

Je lui répond que non ! Au niveau de la presse, l’on trouve un peu de tout. Selon certains, le ralentissement des prix immobiliers reste modéré.

Franck me dit que « les Français dépenseraient 616 € par mois pour ce loger« . Ce qui constitue le premier poste de dépense pour eux. Tous accusent le coup de l’augmentation des loyers enregistrée en 2011 (+1,6% en province et +2,4% en région parisienne). 46% des locataires disent peiner à payer leur loyer, consacrant en moyenne près de 520 euros à ce dernier soit 35% de leurs revenus. Réduisant (pour 70% d’entre eux) le poste des dépenses consacrées aux vacances pour continuer de se loger. Quand 56% d’entre eux rognent désormais sur leur budget santé (source : abcourtage.com ).

Franck se répète à voix haute : « On est foutu, tous foutus !« .

Il me dit : « Regarde ce qui se passe dans les professions immobilières !!?! »

Selon boursier.com, les professionnels reconnaissent la nécessité de mieux encadrer les transactions immobilières. Ils proposent ainsi un renforcement des exigences en matière de compétences professionnelles ou la création d’un code de déontologie et d’un Conseil National des Professions des Services Immobiliers pour concourir au bon exercice des activités et participer à leur régulation. Pour Franck : « ça sent le sapin ! » Pour moi, je trouve ça plutôt bien.

Ensuite, pour les diagnostiqueurs immobiliers, la FNAIM lance quatre propositions afin de défendre  ce métier. La certification des compétences des techniciens, obligatoire et d’une durée maximale de 5 ans. Jugée comme « un véritable permis de travail précaire » par la Fnaim, elle doit être revalidée pour pouvoir continuer à travailler. La FNAIM veut une prorogation de la certification de 9 mois pour tous les techniciens, pour toutes les compétences ; retour à une réelle liberté de choix pour le diagnostiqueur (« alors que les derniers textes vont à l’encontre de ce droit fondamentale », note la Fnaim) ; conversion du contrôle sur ouvrage en supervision pendant le diagnostic ; report du paiement des charges pesant sur ces entreprises (la réforme entraînerait un surcoût de près de 10.000 € par technicien selon la Fédération).

Franck me dit que « même les banquiers lâchent les professions immobilières, à tels points que se sont les assureurs qui prennent la relève ! » C’est une information intéressante, on voit de plus en plus des assureurs faire du crédit immobilier. Ainsi dans un article de la tribune, on apprend que Groupama Asset Management en partenariat avec Acofi, se lance dans le financement direct de prêts d’immobilier de bureaux en France, profitant du désengagement des banques contraintes par la nouvelle réglementation prudentielle à réduire leurs activités de crédit. On apprend aussi dans cet article, les règles prudentielles imposées aux banques (Bâle III) concernant leur capacité à prêter, et en particulier des prêts à long terme qui vont être amoindris.

Et même les notaires sont devenus des oiseaux de mauvais augure… En effet, les notaires prédisent que les prix vont baisser en 2012 et en 2013 (source : les échos). Dans leur bilan sur le marché immobilier en 2011, les notaires confirment que le nombre d’acquéreurs de moins de 30 ans ne cesse de baisser alors que celui des plus de 60 ans augmente fortement. Ainsi, l’immobilier est devenu inaccessible aux plus jeunes.

Franck me lance un grand soupir, et me dit : « Je ne te parle même pas du marché de l’immobilier… »

Et bien , moi je vais t’en parler du marché ! Selon les échos, le marché de l’immobilier est segmenté en trois parties.

– le marché des agences, à forte valeur ajoutée

– celui des mandataires, dont les services sont moindres et avec en quelque sorte des tarifs d’appel pour le particulier a priori peu enclin à s’adresser immédiatement à une agence

– enfin le segment du marché sans intermédiation.

La conclusion de cet article est que les mandataires ne sont pas une menace pour les agences traditionnelles. C’est Franck qui va être heureux. Seulement, ce dernier me dit que « c’est des foutaises«  ! Et sur ses bonnes paroles, il me commande une bouteille de château « La crise du domaine immobilier ».

Je vois bien que le Franck commence à être rond comme un tonneau… Surtout quand je lui annonce que Sarkozy propose de diminuer par deux, les frais de notaire, ce qui selon « le figaro » serait une perte de 10 milliard d’euros par an pour les départements. Franck, en guise de réponse, boit d’une traite, un verre de mon fameux jaja ! Je lui indique que ce n’est pas forcement une mauvaise nouvelle ! Il me répond que « de toutes façons, on va dans le mur… » Décidément, quand on a décidé de broyer du noir !

D’ailleurs, je lui mets sous les yeux le journal 20minutes, qui nous écrit dans ses colonnes que la valeur verte sera l’avenir du marché de l’immobilier, avec en point central le DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Je lui dis que « c’est l’avenir du marché, et qu’il faut garder espoir !«  Il me dit : « T’as raison ! L’avenir, c’est le vert ! Allez tavernier, mets moi un perroquet pour fêter ça » !

La déontologie voudrait que je refuse de lui servir un pastis menthe à l’eau (un perroquet)… Mais l’économie m’ordonne de répondre aux besoins de mon client. Après tout, je suis là pour ça ! Alors, pour lui remonter le moral, je lui déclame que Europe1.fr se demande si ce n’est pas le bon moment pour acheter ? En effet, avec l’attentisme lié à l’élection présidentielle, la baisse des prix, et les taux de crédits avantageux, l’on pourrait croire que c’est le cas. Franck, entre deux verres, me dit « qu’il ne faudrait pas le faire en tant qu’investisseur car le bien sera dévalué de 15 à 20% d’ici un an ou deux« .

Moi qui voulais faire plaisir… J’enrage ! Cet homme est rentré dans la spirale infernale de mon fonds de commerce : l’alcool ! Et il est en train de se transformer en monsieur je sais tout…

Je lui dis que le marché repartira un jour ou l’autre…

D’ailleurs, les Français, eux, ne si trompent pas. Ils préfèrent attendre la baisse des prix pour acheter. « Pas folles les bêtes«  me dit Franck.

Il commence à m’énerver le Franck ! Il va saper le moral de ma clientèle… Je décide donc de lui lancer en pleine figure que malgré la crise, l’appartement le plus cher de Paris est mis en vente à 46 millions d’€, soit 60 000 € du m². Il lève la tête entre deux renvois gastriques peu charmants, et me dit : « Il n’y aura jamais l’ombre d’un français pour s’acheter ça ! C’est une vente pour riches émirs, ou russes fortunés » ! En parlant des Russes, ils remplacent les Italiens sur la Côte d’Azur selon boursier.com.

Bref, je décide donc de remercier Franck pour la fidélité à notre établissement, et je le raccompagne vers la sortie. Le pauvre a décuvé son angoisse dans le caniveau. Il n’a pas eu le temps d’aborder l’actualité mondiale de l’immobilier.

Grosso modo, les échos nous gratifient d’un article sur l’actualité morose : recul des ventes de maisons au USA en Février (-1.6%), incertitudes sur le scrutin présidentiel en France, crise politique aux Pays-Bas et indicateurs décevants en Chine et en zone euro ont exacerbé les craintes des investisseurs. Bref, rien de bien folichon.

Mais que se passe-t-il au pays du gouda ? Selon directgestion.com, la bulle immobilière en partie responsable de la crise politique actuelle au pays bas. Un exemple parmi d’autres des aides fiscales hollandaises : une exonération d’impôts consistant à déduire de ses revenus le montant total de son emprunt immobilier. La conséquence de ces cadeaux fiscaux : les prix immobiliers ont été multipliés par trois en 15 ans. En conséquence, le moral des néerlandais est en berne, et les raisons sont simples. Le prix moyen de l’immobilier a chuté de 5,8% en un an et la tendance n’est pas sur le point de changer.

Au pays de Goethe, on se demande si le marché allemand de l’immobilier n’est pas une bulle immobilière à retardement. La question est bonne, car si l’Allemagne craque, sachant que c’est elle qui tient la baraque… Euh, pardon…l’établissement Union Européenne, et bien les conséquences seront mortifères pour la zone euro.

L’Espagne, quant à elle, est en pleine déconfiture, mais elle a décidé de prendre le taureau par les cornes, en développant une structure financière (une holding qui prendrait tous les actifs immobiliers des banques ibériques) pour rassurer les investisseurs immobiliers.

Chez nos amis buveurs de thé, le marché de l’immobilier a subi son plus net recul au mois de mars (-1%), et cela depuis 2 ans.

C’est vraiment pas terrible au niveau Européen… Mais pour le reste des grandes puissances de ce monde ?

Au pays de l’oncle Sam, les permis de construire sont au plus haut depuis la crise de 2008, et ils augmentent pour le troisième mois consécutif. Malheureusement, le marché américain subit une baisse de 7.1% des ventes de logements neufs au mois de mars 2012. On observe que les indicateurs immobiliers américains fragilisent le dollar selon tradingsat.com.

Quand à l’empire du milieu, challenges.fr nous informe que l’immobilier est en baisse pour le 6ème mois consécutif. Sur un an, les prix des logements neufs ont baissé dans 38 villes grandes et moyennes sur 70, notamment à Pékin, Shanghai, Canton et Shenzhen, là où les prix sont les plus élevés. Les prix sont restés stables dans 3 autres agglomérations et ont cependant augmenté dans 29 villes, a rapporté le Bureau national des Statistiques. Toujours dans le neuf, les prix des logements neufs ont baissé dans 46 villes sur un mois. Ils sont restés stables dans 16 autres et ont augmenté dans 8 agglomérations.

Franchement, je le comprends le Franck, mais il faut aller de l’avant ! Je décide donc de mettre un peu de musique dans le rade, histoire de bien coller à la réalité du moment…

Alors on danse ?

Article : Antoine Michon

Dessin : Martin Masson

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2 commentaires pour Comptoir de l’immobilier : Actualité avril 2012

  1. hélène dit :

    très bon article

  2. Tarmarc dit :

    article intéressant ! Le nombre de référence est impressionnant. Mais je vois que l immobilier est en pleine tourmente. Ce qui est une bonne nouvelle pour ceux qui veuille acquérir. Vu que les prix sont en baisse.

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