Comptoir de l’immobilier : Actualité Janvier 2012

Le mois de janvier, le premier de l’année… Le mois des bilans  personnels et des bonnes résolutions ! Alors que se passe-t-il au comptoir de l’immobilier ?

Déjà au comptoir, les clients après avoir bien fêté la nouvelle année, et bien ils n’ont pas l’air d’avoir le moral. A qui la faute ?

Tout d’abord à Marc Fiorentino, qui déclame dans la tribune.fr« je m’attends à une baisse des prix immobiliers de l’ordre de 15% au cours des dix-huit mois à venir ». Ça au moins c’est dit ! De toute façon, cela tombe plutôt bien, car le président de Nexity (Alain Dinin), nous dit que 85% des français n’ont pas les moyens de s’acheter un logement. Il déclare dans immo-neuf.lavieimmo.com, qu’il faudrait 500 000 logements par an pour « stabiliser» le marché.

A contrario, le luxe semble bien se porter, ainsi dans un article du figaro, on nous détermine quels sont les quartiers que les riches étrangers préfèrent… pour investir ! Mon bon pilier de comptoir André alias « dédé » me dit d’un ton goguenard :

« Il nous prennent pour des truffes au figaro, on se doute bien que les millionnaires étrangers vont pas acheter à Belleville, ni à la Goutte d’Or ! Et dire qu’il y a des journalistes payés pour nous dire ce type d’imbécillité ! »

Pour le coup, il n’a pas tort le « dédé », sans les citer, les gens savent très bien où les riches étrangers investissent dans la capitale. Les deux seules informations importantes de cet article sont que le luxe se porte bien, et que près de 50% des acquéreurs de bien de plus de 4 000 000 € sont étrangers…

Et pour nous persuader que le luxe va vraiment bien, le groupe Féau & Dauchez (spécialisé dans l’immobilier de luxe) se divise en deux (une branche pour la transaction, une branche pour la gestion), ce qui au moment où beaucoup d’agences ne survivent que grâce à leur portefeuille de gestion est un signe de vivacité dans cette niche, et aussi un signal fort que le luxe va se porter bien dans les temps à venir.

Nicolas, un autre fidèle client du comptoir qui exerce en tant que conseiller financier pour une grande banque française, me parlait d’un article paru sur boursier.com, et selon lui cet article est outrageusement optimiste car il détermine que les taux vont baisser vu la politique sur les taux directeurs orchestrée par la BCE. Notre brave Nico me dit : « C’est du flan ! Les banques ont besoin de se re-capitaliser en fonds propres. Les crédits immobiliers ne sont pas à la fête au niveau des banques. Elles préfèrent générer de l’épargne, plutôt que de créer de la dette ».

C’est pour cela que la production annuelle de nouveaux crédits immobiliers est en baisse sur un an au mois de novembre 2011. Ainsi,153 milliards d’euros de nouveaux crédits habitats ont été accordés à fin novembre, contre 158,9 à fin octobre. À l’inverse, près de 49,9 milliards d’euros de nouveaux crédits à la consommation ont été octroyés sur un an en novembre, contre 49,7 le mois précédent (source : vousfinancer.com). La Caisse des dépôts a annoncé aujourd’hui que les encours du livret A et du Livret de développement durable (LDD) avaient atteint un nouveau record en décembre à 286,8 milliards d’euros contre 263,8 milliards à la même période en 2010. Suivant cette tendance, le crédit foncier lance un emprunt obligataire ciblant les particuliers pour financer des investissements d’intérêt général. La rémunération est de 4.25% brut sur 6 ans.

Mais si les banques sont frileuses au niveau immobilier, il n’en va pas de même pour tout le monde. Ainsi l’Afer (un fond de retraite et d’assurance-vie français) se munit d’un nouveau support immobilier. « Afer Immo » présente l’atout d’une récurrence de revenus locatifs et assoit une perspective de plus-value à long terme sur un patrimoine immobilier de qualité et diversifié. Le loyer d’un bail peut être révisé chaque année en fonction d’un indice déterminé à l’avance. Le choix de cet indice est important, car il détermine les évolutions futures du loyer. Ce calcul n’est pas si mauvais car l’indice de référence des loyers à augmenté de 2.11% sur un an selon INSEE (source : directgestion). Et comme une cliente me l’a habilement signalé, on a jamais vu un loyer baisser ! Pas faux… Néanmoins, la dégradation des rendements locatifs pèsera sur les prix des logements selon sivaonline.

D’ailleurs, au journal Capital, on se pose la bonne question… Que peut-on acheter avec 1 000 € par mois en France (sur 20 ans) ? Surtout quand les frais d’entretien du logement coûtent 3 360 € par an aux Français en moyenne (source : lesclesdumidi.com).

Alors à Paris, on achète 20 m², à Nice 40 m² et à Marseille quasiment 60 m². N’oublions pas que le salaire moyen en France est de 1 500 € par mois, et que l’endettement au niveau bancaire ne doit pas excéder 33% des revenus, alors pour le célibataire (11 000 000 de personnes en France, dont une bonne partie doivent gagner le salaire moyen) c’est plutôt tendu ! Mais pour un couple de Français moyen gagnant 3 000 € par mois , c’est jouable ! Bon les Parisiens sont bien mal lotis avec 10 m² chacun, alors que les Marseillais auront 30 m² chacun. Résultat : PSG 0 – OM 1

Mais parlons un peu d’innovation, a priori, l’innovation du mois viendra de là où on ne l’attendait pas ! En effet, parmi les professions qui souffrent le plus de la crise immobilière, les agents immobiliers sont sans aucun doute en pôle position. Alors les agents immobiliers décident de contre-attaquer. Ils se lancent dans une cyber contre offensive anti-crise, en créant des sites « personnels » d’agents. Ils mettent en avant leurs frimousses, des vidéos de leurs méthodes de travail, ainsi que leurs mandats exclusifs. L’un des principaux avantages est d’avoir un meilleur référencement.

D’ailleurs, le salon de l’immobilier national s’offre le soleil ! Bonne idée vu le contexte actuel… On pourrait se dire qu’il va mettre en avant nos belles régions ensoleillées (le sud, ou les DOM). Erreur, l’île Maurice, le Maroc, la Tunisie, la Floride, la Thaïlande, l’Espagne, le Portugal, l’Italie et le Sénégal sont mis à l’honneur au salon de l’immobilier « national » ! Cherchez l’erreur…

Le nombre de Français qui font le choix d’investir dans l’immobilier en dehors du territoire est en constante augmentation. Le nombre de Français qui prennent leur retraite à l’étranger est ainsi en constante augmentation : +13 % sur les 5 dernières années. Sachant que grosso modo, les gens qui ont de l’argent dans notre beau pays sont, excusez moi de l’expression, les vieux. Et bien, on n’est pas dans la fange, si tous nos vieux fortunés s’en vont dépenser leurs retraites à l’étranger. Mes piliers de comptoir me le disent souvent : « cochonnerie de mondialisation ».

Puis, je surprends une discussion entre Raphaël et Nathalie qui sont tous les deux de jeunes entrepreneurs, et qui disent : « Déjà qu’on sait pas comment payer leurs retraites à nos anciens… Mais si en plus, les plus fortunés s’en vont, on fait comment nous !!?! On aura sans doute pas de retraite, car le système de répartition aura explosé d’ici là ! Pis, vu comment on se fait saigner, et bien s’est décidé, nous on va délocaliser nos boites au Luxembourg ! »

Là, je craque, et je leur dis : « Hey, les gars, je fais comment moi si nos vieux friqués se barrent, et si nos jeunes entrepreneurs se cassent en Angleterre ou au Luxembourg !!?! Je délocalise au Luxembourg moi aussi ??? »

En guise de réponse, ils m’ont payé leur tournée… Salauds d’ingrats !

Bref, reprenons, Jean-Marie Eveillard, un des gérants les plus respectés de Wall Street, déclare que «le déclassement français crée une difficulté de plus pour le règlement de la crise européenne» (source : les Echos). Alors avant de parler de la perte du triple A de la France, et de tous les légers impondérables qui traversent la société, voici une petite piqûre de rappel sur ce qu’est la crise de la dette publique :

Maintenant parlons de la perte du « triple A » décidé par Standard and Poor’s, qui risque d’avoir des conséquences sur les taux d’emprunt (source : Boursier.com). L’Etat Français qui emprunte aujourd’hui à des taux autour de 3% pourrait se voir proposer des taux autour de 3,5%/4% en raison de son déclassement. L’Etat français empruntant plus cher, les banques aussi et particulièrement celles qui sont mal notées, les taux des crédits aux particuliers pourraient donc s’apprécier d’ici quelques mois (fin juin maximum) de 50 points de base, soit des taux moyens autour de 4,70% sur 20 ans contre 4,20% aujourd’hui.

D’ailleurs, Standard and Poor’s ne s’arrête pas là, l’agence de notation a également dégradé la note de grandes entreprises publiques tels qu’EDF, la SNCF ou l’Unédic. Et elle a mise sous surveillance négative d’autres entreprises publiques, des groupes bancaires et des assureurs européens. Ensuite assurer son crédit auprès de sa banque coûte plus cher (source : le figaro). N’oublions pas la taxation des propriétaires pratiquant des loyers abusifs sur des logements d’une surface inférieure ou égale à 14 mètres carrés qui est entrée en vigueur. Le taxe portera sur des logements mis en location nue ou meublée pour neuf mois minimum, à l’exception des résidences avec services. La valeur du loyer de référence, fixée à 40 euros (hors charges) par mètre carré habitable, sera révisée annuellement. Mais comme beaucoup de chambres de bonne sont louées au noir, pas sûr que cela est un véritable impact. Puis, une hausse de la TVA semble maintenant inévitable. ce qui devrait affecter durablement l’économie française. Cette hausse ne devrait pas excéder 2 points selon le figaro.

Tout cela aura une conséquence assez difficile à surmonter pour beaucoup d’acteurs économiques de l’immobilier : la perte d’1/3 des acquéreurs potentiels !

Selon Challenges, en dix-huit mois, près d’un tiers des acheteurs potentiels d’un logement auront disparu du paysage. Une réduction équivalente, c’est-à-dire un peu moins d’un tiers du marché des transactions immobilières, qui passerait donc d’environ un million de transactions (neuf, ancien, maisons individuelles) l’an dernier à moins de 700.000 cette année. C’est d’ailleurs sur cette base d’une réduction d’un tiers que les promoteurs font actuellement leurs prévisions pour 2012 puisqu’ils s’attendent à passer de 100.000 ventes l’an dernier à environ 60 000 cette année…

Tout cela amène des conséquences, parfois inattendues. Dans la rubrique information insolite, on trouve cet article du moniteur qui dit que selon une étude, les salariés de la construction sont de gros consommateurs d’alcool et de drogues. Tiens, certains de mes clients seraient des alcooliques ? Bizarre, j’aurai pas cru…

Autre conséquence, pour venir au secours du secteur de l’immobilier, plusieurs livres blancs ont été publiés, dont celui de Finance Innovation et de l’IEIF. Ce dernier propose, grosso modo, pour le marché de l’immobilier d’entreprise, d’améliorer la formation et l’information des marchés via des indices de références spécifiques, de sécuriser les investissements par des assurances ad hoc. Pour le secteur de l’immobilier résidentiel, il préconise de favoriser le partenariat entre les acteurs HLM et le secteur privé. Il demande aussi de développer de nouveaux montages juridiques pour permettre l’accession progressive à la propriété, d’améliorer la consommation énergétique et les équipements aux personnes âgées.

Bon, il paraît que le marché de l’immobilier restera toujours ciblé par les investisseurs (77% des investisseurs immobiliers estiment que la France restera attractive cette année. Source : Lavieimmo.com). Pour ERNST & YOUNG, les perspectives pour l’année 2012 ne sont pas si négatives que cela… Mais le moniteur s’interroge sur les différentes propositions des candidats à l’élection présidentielle concernant le logement et sur leurs coûts éventuels.

L’élection présidentielle rend le marché de l’immobilier attentiste.

Pour l’instant, il y a peu de visibilité sur la future politique en matière de logement, tant le résultat de l’élection semble incertain.

Ainsi en ce début 2012, la pierre semble demeurer une valeur sûre, mais pour combien de temps se demande la tribune ? En tout cas le réseau  l’Adresse ouvre 16 nouvelles agences en deux mois. Ce qui peut apparaître comme un signe positif ? Non ?

Bon regardons un peu ce qu’il se passe dans le reste du monde…

En Europe tout d’abord, la zone euro est sur les nerfs, sous le coup de Standard and Poor’s (dégradation de la note de plusieurs pays membres) et de la menace grecque. Le point, nous explique pourquoi cette agence a dégradé la note des pays de la zone Euro, indiquant que le pacte budgétaire en passe d’être conclu en Europe, à l’initiative de l’Allemagne, n’est pas la solution à la crise. Et paf, dans notre gueule ! Et comme apparemment, nous sommes dans le collimateur de cette agence, et bien  Standard & Poor’s abaisse la note du Fonds de soutien européen ! Et re paf dans not’ gueule !!! Allez, on va pas s’arrêter en si bon chemin, encore un petit coup dans la tronche. Là, c’est France24 qui nous le dit : « le compte à rebours a commencé pour la zone Euro« . Il manquerait plus que l’Euro implose, et là, franchement, la crise de 1929 sera de la regneugneute à coté…

Bon regardons un peu l’Italie. Le figaro, nous indique que l’euro est affaibli par une Italie en crise. L’inflation dans la péninsule est au plus haut depuis 2008, comme nous l’indique le parisien. Pas glorieux chez nos voisins de la comédia del arte… Bon alors peut-être que du coté de Madrid, ça ira mieux ? Pas vraiment, car l’Espagne via son parlement adopte les nouvelles mesures d’austérité selon Euronews. Et chez les Bataves alors ? L’immobilier au Pays-Bas, la bulle menace le pays !

Oups, ça commence à devenir pénible… Et nos amis amateurs de thé ? Et bien, ils ont peur d’être les prochains sur la liste à perdre leur triple A, selon le monde. Et les portugais ? Ce devrait aller mieux pour eux avec tous les efforts d’austérité qu’ils ont fait !!?! Et non ! L’horizon reste très sombre pour le pays qui s’est vu dégradé fortement, passant à la note sympathique de BB, qui dans le jargon financier est plus connue sous le doux nom « d’obligation pourrie« . Serait-ce le retour de la valise en carton pour nos amis portugais !!?! Et la Grèce ? La première plaie de l’Europe au niveau dette publique ! Il se passe quoi là bas ? C’est la grève générale contre les mesures d’austérité ! Un de mes clients me dit : « Ils vont nous piquer notre fond de commerce ces cons ! C’est NOUS le pays de la grève ! » Niveau brève de comptoir, celle-là est particulièrement gratinée… Bon, passons…

Alors sur notre continent, il n’y a aucun endroit qui ne soit en panique ? Et bien non ! Il existe un îlot de prospérité. Chez les Goths, ça va pas mal ! 3% de croissance en 2011, une balance commerciale excédentaire, un déficit budgétaire de seulement 17 milliards d’€  (ça fait rêver plus d’un dirigeant européen) et surtout, il garde leur triple A. Alors nos amis d’outre Rhin se disent qu’ils ne sont pas indifférents à la dégradation de la France. Ils allaient quand même pas pleurer, les bougres, sur notre sort. Pis les Danois, quant à eux nous explique leur solution miracle : une “cure de patates” a permis aux Danois de retrouver le AAA. La question se pose pour les Français : « Alors avec ou sans patates ? »

Et sur le reste de la planète, ça se passe comment ?

Déjà les Russes sont sur la sellette, mais pas par Standard and Poor’s ! Et non, c’est pas toujours les mêmes qui tapent. Pour eux, c’est Fitch qui abaisse la perspective de la Russie à cause de l’incertitude politique. Et la Chine me direz-vous ? L’immobilier ralentit, tout comme l’économie. L’investissement dans le secteur immobilier a progressé en 2011 de 27,9 %, contre 33,2 % de hausse en 2010. La Chine a également annoncé une croissance ralentie de son produit intérieur brut à 9,2 % pour 2011, contre 10,4 % en 2010. La croissance n’a cessé de ralentir au cours de l’année dernière. Après avoir atteint 9,7 % en rythme annuel au premier trimestre, elle est tombée à 9,5 % au deuxième, 9,1 % au troisième et maintenant 8,9 % au quatrième. La croissance du PIB va probablement tomber de plus d’un point de pourcentage ce trimestre.

Alors, si l’on regarde à l’échelle mondiale, la banque britannique Barclays Capital estime qu’il existe « une corrélation dangereuse entre la construction des plus grands immeubles du monde et une crise financière imminente ». Les gratte-ciel sont en effet souvent le symptôme d’une bulle immobilière plus large et « reflètent une mauvaise affectation du capital et l’imminence d’une correction économique ». Cette explosion des constructions pharaoniques risque une nouvelle fois de mal finir, met en garde Barclays, qui prévoit une possible « correction économique pour les deux plus grandes économies d’Asie dans les cinq prochaines années ».

Henderson immobilier fait le point dans le monde. En Europe, les perspectives ne sont pas glorieuses. Pour l’Asie, « le rapport souligne que le principal défi auquel seront confrontés les gouvernements en 2012 sera de stimuler la demande intérieure et les activités d’investissement tout en maîtrisant les pressions inflationnistes afin d’éviter la stagflation des économies locales ». Pour les USA, les perspectives économiques sont plutôt sombres et les élections présidentielles de cette année, entrainent une incertitude du marché qui devrait affecter la progression des prix immobiliers et ralentir la reprise du secteur.

Justement, intéressons-nous aux Etats Unis. C’est de là que vient la source de la crise, comme nous l’indique ce documentaire d’Arte nommé « Le malheur est dans le prêt ».

Paradoxalement, les signes les plus positifs semblent venir de chez l’oncle Sam. En effet, les saisies immobilières reculent en 2011 mais restent élevées. Par contre, l’Amérique semble préparer une relance de l’économie par l’immobilier comme nous le suggère Ouest France. Ainsi, la Fed avait transmis au Congrès un livre blanc contenant des orientations législatives qui pourraient raviver le marché immobilier.

Espérons juste que cela soit prophétique, et pas juste quelques bonnes volontés avant les échéances électorales. Sur ces bonnes paroles, la direction offre à tous les clients son nouveau cocktail de 2012 susnommé la fin du monde* (vodka, whisky, tequila et pastis) et vous souhaite une bonne année 2012 !

* A consommer sans modération parce que c’est l’année de la fin du monde… Si si, c’est les Mayas qui l’ont dit !

Article : Antoine Michon

Dessin : Martin Masson

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12 commentaires pour Comptoir de l’immobilier : Actualité Janvier 2012

  1. Jean dit :

    J’ai découvert vos articles du comptoir au mois de septembre, et depuis j’avoue être devenu un peu accro à ce rade… Bravo et merci !

  2. Agent and Co dit :

    Article vraiment intéressant, et surtout c’est un énorme travail de recherche et de référencement. L’ambiance du comptoir est plutôt sympathique, malgré le fait que tous les agents immobiliers ne souffrent pas de la crise !

  3. Elodie dit :

    L’ambiance est vraiment morose au comptoir. L’actu n’est pas à la fête…
    Heureusement il y a le cocktail (et oui, j’ai lu jusqu’au bout) la fin du monde ! En plus, c’est offert par la maison. Que demande le peuple ???

    Et bien, une autre tournée ! Pardi ! lol

  4. No life dit :

    Enorme comme boulot ! J’aime beaucoup le concept du bar… Puis, pour moi aussi, vous me mettrez une autre tournée de fin du monde !

  5. Et la petite soeur pour la deux…

  6. Philippe dit :

    très bon article ! Merci

  7. Fana immo dit :

    C’est un beau travail que voilà ! Article très détaillé, nombreuses sources, et le concept du bar est vraiment conviviale. Seul défaut : mais ou se trouve la carte des boissons ?

  8. Pour moi, c’est sans aucun doute enrichissant.

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