Peut-on échapper à la nouvelle plus-value ?

La nouvelle taxation est plus dure avec les propriétaires qui veulent se délester de leurs biens immobiliers, hors résidence principale et il devient difficile d’y échapper.

La solution la plus simple à partir du 1er février 2012 est d’être propriétaire de l’immeuble que l’on souhaite vendre depuis plus de trente ans, à défaut il va falloir revoir le prix de vente afin de comprendre le montant de la plus-value qu’il faudra régler.

Néanmoins, le gouvernement, dans sa grande générosité, a prévu plusieurs étapes avant d’arriver à la taxation définitive.

En effet, dés le 21 septembre 2011, l’abattement de 1000,00 euros par personne édicté par l’article 150VE du code général des impôts, a été supprimé.

Puis, ce sont les taux de prélèvements sociaux qui augmentent de 12,3% à 13,5% à partir du 1er octobre 2011. Il en résulte un taux d’imposition globale en matière d’impôt de plus-value de 32,5%, à savoir 19% d’impôt et 13,5% de prélèvements sociaux.

Enfin, la dernière étape arrivera le 1er février 2012 suivant l’article 150VC du code générale des impôts, qui précise le nouvel abattement progressif pour durée de détention pour les cessions, à savoir :

–                    0% pour chaque année de détention au-delà de la première ;

–                    2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;

–                    4%  pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;

–                    8% pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Afin de permettre de visualiser l’impact de cette réforme, voici un aperçu comparatif avant et après le 1er février 2012 :

Monsieur PICSOU a acquis un appartement, qui n’est pas sa résidence principale, pour 100.000,00 euros le 15 janvier 1996 et le revend le 30 janvier 2012 pour 200.000,00 euros :

Il détient le bien depuis plus de 15 ans et est donc exonéré.

Madame DETANCE  a acquis l’appartement voisin, en tant que résidence secondaire, pour 100.000,00 euros et le 15 janvier 1996 et le revend le 2 février 2012 pour 200.000,00 euros :

Prix d’acquisition : 100.000,00 €

Frais de notaire (forfait de 7,5%) : 7.500,00 €

Travaux (forfait de 15%) : 15.000,00 €

Total : 122.500,00 €

Prix de revente : 200.000,00 €

Plus-value brute : 77.500,00 €

Abattement durée de détention : Abattement de 2%  par année de détention de la 6ème à la 17ème année incluse : 11 ans d’abattement soit 22% : 17.050,00 € d’abattement

Plus-value nette imposable : 77.500,00 € – 17.050,00 € = 60.450,00 €

Montant de l’impôt : 32,5%

Montant à payer : 19.646,25 €

En conséquence, l’abattement de 1.000,00 euros en moins, la suppression du système de l’abattement progressif de 10% par an au-delà de la cinquième année, risque de faire des plus-value là où il n’y aurait pas eu et de multiplier par trois les autres.

Afin de diminuer les plus-values, en dehors des résidences principales, il faudrait dans l’idéal garder le bien au moins pendant 5 ans, faire effectuer des travaux par des sociétés (sur factures) ayant pour but, par exemple, d’améliorer l’habitat d’un point de vue économique et non en décoration.

Toutefois, même si l’on peut la diminuer elle restera existante et ne pourra être complètement anéantie, c’est pourquoi il est important de ne pas minimiser la valeur vénale lors d’un héritage lorsque vous souhaitez vendre par la suite.

Article : Lily AUDOUX

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Un commentaire pour Peut-on échapper à la nouvelle plus-value ?

  1. Edouard Mallet dit :

    Merci pour cet exemple et pour les explications !

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