Au comptoir de l’immobilier : Actualité septembre 2011

La rentrée de septembre semble être le moment propice pour parler d’immobilier. Le Français lambda ne revient pas seulement de vacances, il revient dans la réalité, celle de notre quotidien !

Tiers payant, hausse des impôts, fournitures scolaires, factures diverses et variées…

Et comme chaque année, la presse fait ses choux gras avec des « spécial immobilier » !

Prenons l’exemple de Capital (n°240, septembre 2011), dont le titre est : « Toujours plus, mais jusqu’à quand ? »

Bel exemple de titre accrocheur. En regardant un peu plus l’article en question, on observe que le sous titre est : « Les biens qui résistent et ceux qui fléchissent« . Tiens donc, c’était pas « toujours plus (haut) » partout en France ? Non, car Capital nous indique que les grandes villes du pays continuent d’augmenter (Paris +16%, Lyon +10%, Toulouse +7%) et que les villes de taille moyenne sont en baisse (Blois -5%, Nîmes -7%, Agen -8%). Cette évolution a été suivie sur un an (de l’été 2010 à l’été 2011, ce qui est assez vague), et la source étant Capital… Quoi de plus sérieux me diriez-vous !

Ensuite prenons l’exemple du nouvel Observateur (n°2442 du 25 au 31 août 2011), qui dans son « spécial immobilier » titre : « Faut-il vendre ? Faut-il acheter ? »

Alors en tant que lecteur lambda, je me dis que le nouvel Obs va répondre à la question qu’il pose lui-même. Le sous-titre m’annonce : « Un coup de frein annoncé« . Franchement, là on est dans le coeur du sujet. Alors je dois vendre ou acheter !!?!

En feuilletant ce journal, j’apprends qu’il faut faire jouer la concurrence sur les crédits immobiliers. Merci le nouvel Obs, je n’y aurai jamais pensé tout seul ! C’est bien gentil de faire jouer la concurrence, encore fait-il pouvoir lire entre les (petites) lignes du contrat, surtout celles qui concernent l’assurance. Car le TEG (Taux Effectif Global) est le taux le plus intéressant à observer. Mais arrêtons d’être médisant, j’ai quand même appris que les taux d’emprunt étaient moins importants dans l’ouest du pays, et je dois admettre que la raison m’échappe encore. Sinon, Sophie Fay nous annonce : « qu’il est fort probable en effet que les taux augmentent dans un futur proche« . Alors là, si c’est pas du journalisme engagé, je ne m’y connais plus…

Mais le nouvel Obs nous annonce aussi que la génération des 30 – 40 ans est une »génération de locataire » ! Etant dans le coeur de cible, je peux vous certifier que cela est vrai, mais surtout pour les Parisiens ! A titre indicatif, tous mes amis parisiens sont locataires, et tous mes amis provinciaux sont propriétaires. Alors le titre de l’article de Marie Pellefigue devrait être Génération de parisiens locataires ! Cela serait plus réaliste.

Sinon le nouvel Obs nous conseil d’acheter dans les cités HLM de notre beau pays. Le titre de l’article est : « Ma cité bien aimée« . La formule magique de l’article écrit par Gurvan Le Guellec nous indique que la rénovation urbaine a rabattu les cartes… Hummm, mais encore ? Je ne peux pas être propriétaire de mon logement, sauf pour avoir mon carré de béton dans les zones accueillantes et exotiques de nos banlieues. C’est un bien bel avenir que me prédit le nouvel Obs, mais pas sûr que mes compatriotes soient enthousiasmés par ce choix…

Ah, j’allais presque oublier… « La solution miracle ? » de Dominique Thiébaut. Notez le point d’interrogation, et oui faudrait pas trop se mouiller… bref, la solution miracle version nouvel Obs, c’est le prêt viager hypothécaire. Ce prêt pourrait s’intituler : « Comment déshériter ses enfants en une simple signature ! » . Et pourquoi pas nous proposer, tant qu’on y est, d’acheter en viager !!?! L’achat viager c’est l’art et la manière de faire un pari sur la mort d’une personne tiers. Grosso modo, vous versez un bouquet bien inférieur au prix du marché (dans le meilleur des cas), puis vous versez une rente à la personne durant le reste de sa vie. Cette dernière occupe le logement que vous convoitez bien sur, jusqu’à sa mort ou à son arrivée en maison hospitalisée. Bref, la légende voudrait que Jeanne Calment avait fait une vente de ce type, que l’acquéreur était mort avant elle. Sympa la solution miracle du nouvel Obs.

Passons maintenant au journal le Point qui titre son spécial immobilier : « Tout change ! »

Alors, en y regardant de plus près, le journal nous dit : « les ventes ralentissent et les prix se stabilisent. Et les taux remontent ». En tant que professionnel de l’immobilier, je suis assez d’accord avec ce constat. Dans les faits notables indiqués dans ce journal, l’on remarque le titre de Laurence Allard « Scellier, maintenant ou jamais« . Personnellement, je n’ai jamais cru en ce dispositif… Bon passons, sinon le Point nous indique un placement, qui pour le coup me parait bon : les maisons pour séniors du troisième type. C’est-à-dire à mi-chemin entre l’habitat classique et la maison médicalisée. Bref, vu le régiment d’anciens dont on dispose en France, cela peut paraître judicieux…

Mais alors, où en est le marché de l’immobilier parisien ?

Je vais me livrer ici à une analyse digne du café du commerce, mais du café du commerce de l’immobilier !

Mais avant ça, un petit cours de rattrapage est peut être nécessaire pour certains, histoire d’avoir les bases :

OK, c’est plutôt optimiste comme perspective, mais cela date de mars 2011, le contexte était pas tout à fait le même…

Personnellement, étant un agent économique du marché de l’immobilier, je dois bien admettre qu’il y a un tassement du volume des ventes. La chambre des notaires de Paris-Ile de France indique la même chose, mais avec un décalage de six mois.

Donc, le marché est en stagnation … Enfin, en avril 2011, en regardant le marché en province on pouvait observer ce type d’annonce :

Quoi ! Un nouveau prix ? Hummm, ça sent la baisse à plein nez ! Oui mais c’est la province, cela ne peut pas arriver sur Paris… Je l’ai cru moi même jusqu’à l’arrivée il y a quelques semaines de ce type d’annonce :

En discutant avec certains de mes clients, je m’aperçois que selon Michel G (directeur d’agence), le volume des ventes s’est effondré depuis plusieurs mois, et s’est accéléré depuis cet été. Moins de biens en vente (raréfaction des produits), et surtout moins d’acquéreurs potentiels.

Cette raréfaction des produits peut s’observer d’une manière simple : observez les vitrines des agences immobilières. Vous y trouverez des appartements vendus, des appartements en fichier commun, et peu de biens en vente sur le secteur de l’agence. Si à Paris, une agence à 5 ou 6 biens à vendre sur le secteur que vous recherchez c’est déjà très bien.

Mais pourquoi donc cette raréfaction ? Selon moi, plusieurs raisons :

– L’attentisme des propriétaires, qui dans une situation économique incertaine préfèrent remettre à plus tard la vente de leur bien.

– Le coup de la plus-value immobilière, qui freine considérablement la revente de l’investissement locatif.

Bon, c’est pas brillant au niveau des vendeurs potentiels, mais qu’en est-il des futurs acquéreurs ?

Tout d’abord, le nouvel Obs a raison, les primo-ascendants n’ont plus les moyens d’acheter (à Paris) ! Les prix aux alentours de 8 000 € le mètre carré freinent même les plus favorable à l’acquisition. Ensuite, il y a les banques, qui mine de rien ont considérablement limité leur offre de prêt et donc ont limité les risques. Les premiers à en pâtir : la génération « loser » pardon, la génération locataire, car comme le dit le dicton populaire : On ne prête qu’aux riches ! Donc, on prête à ceux qui ont déjà un patrimoine… Même si un régime de prêt à taux zéro bien avantageux est venu palier à cela, il ne faut pas oublier une donnée essentielle : le bon vieux « moral » des Français ! Celui qui fait espérer des lendemains qui chantent … ou … pas ! Je crois sans trop me tromper que le moral est plutôt dans les chaussettes en ce moment. Pis, une autre raison fait que les acquéreurs deviennent une espèce en voie de disparition, la raison est toute simple : je suis locataire d’un petit 40 m² à 1 000 € par mois, si je veux acquérir un bien similaire, j’aurai à payer, grosso merdo,  2 000 € par mois de traite de banque. A ce jeu là, les comptes sont vite fait.

Donc le marché parisien fait la gueule, d’ailleurs d’après Damien V (négociateur immobilier), les agences survivent à l’heure actuelle, grâce à leur portefeuille de gestion, autrement dit grâce au location… On est bien loin du faste du milieu des années 2000.

Mais que va t’il se passer ? Tout d’abord, cela ne va pas aller en s’arrangeant… La crise de défiance des banques de cet été, la crise des dettes souveraines, la chute vertigineuse de la bourse, l’élection présidentielle, le risque de KO de la zone Euro… Et même la fin du monde annoncée par les Mayas en 2012 ! Tout est fait pour que ce soit une année de m…

Donc selon moi et le petit verre de rouge que j’ai fini par prendre, les prix vont baisser ! D’ailleurs, en bonne madame Irma, je prends le risque de le dire : Ca va baisser doucement dans les mois à venir, puis si la Grèce se retrouve en défaut (il paraît que c’est dans trois mois dixit Jacques Sapir), et bien là, ça va littéralement se casser la gueule !

Vous pensez que ce sont des propos de poivrot ? Peut-être mon bon monsieur, ou ma brave dame… Mais regardons un peu ce qui c’est passé chez nos voisins hispaniques :

Bon OK, la France n’est pas l’Espagne, mais quand même… Ca laisse à réfléchir !

Certains me diront que ça va baisser doucement ou que ça va pas baisser du tout, car la BCE va baisser son taux directeur (c’est marrant c’est l’inverse de ce que nous annonçait la presse écrite), et donc le marché alimenté par des prêts attractifs va continuer de manière artificielle à monter ou va stagner…

Et même si la BCE baisse son taux directeur de 0.5%  ou 0.25% en octobre, cela ne changera rien… Même si les taux sont un peu plus attractif pour nous autres, et bien il faudra lutter contre la frilosité des banques (qui sont en super forme en ce moment). Pis il faudrait que le moral des Français remonte un peu quand même, car pour en prendre pour 20 ans, il faut l’avoir le moral. Encore faut-il que les prix de l’immobilier baissent de manière significative pour que le Français moyen, qui rêve de propriété, puissent avoir les moyens de ses ambitions. là encore, c’est pas gagné… Et bien entendu c’est sans parler du plan de rigueur qui nous attend !

Bref, si la Grèce fait défaut, et bien on est très mal barré ! Car l’effet dominos fera que tout le système européen s’écroulera comme un château de carte. C’est d’ailleurs pathétiquement marrant de se dire que notre avenir tient sur un château de carte continentale, le tout suspendu à un petit et mince fil grec. Malheureusement, ce n’est pas le fil d’Ariane qui nous aurait permis de nous retrouver dans tout ce bazar…

D’ailleurs tiens, un petit coup de madame Soleil pour le plaisir :

Article : Antoine Michon

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4 commentaires pour Au comptoir de l’immobilier : Actualité septembre 2011

  1. Jean dit :

    Article très intéressant… Merci

  2. Sabine dit :

    Super article ! très complet et agréable à lire.
    j’espère que vos « prédictions » sont justes et que les prix vont baisser. Il ne me restera plus qu’à convaincre mon banquier qu’une prolo comme moi puisse prétendre à un prêt ! finalement c’est un peu démoralisant tout ça… Allez ! vous me mettrez une pinte svp ! je la prendrai au comptoir.

  3. Parigot dit :

    Pas rassurant tout ca

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