Valeur vénale

La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, nette des coûts de sortie. Les coûts de sortie sont les coûts directement attribuables à la sortie d’un actif, à l’exclusion des charges financières et de la charge d’impôt sur le résultat.

(PCG – article 322-1-10)

A leur date d’entrée dans le patrimoine de l’entreprise les biens acquis à titre gratuit sont enregistrés comptablement à leur valeur vénale.

La valeur vénale d’un bien acquis à titre gratuit correspond au prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché.

Valeur vénale : l’expertise d’un bien immobilier consiste à déterminer avec exactitude la valeur de ce bien à une période donnée. Déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier consiste à dégager la probabilité de sa valeur marchande dans le cadre d’un marché de libre concurrence, en supposant que :
  • Le vendeur consent à la vente.
  • Un délai raisonnable de négociation soit retenu, compte tenu de la nature du bien et de l’état du marché.
  • Une publicité suffisante soit effectuée.
  • Aucune convention particulière n’intervienne dans la transaction (facilités de paiement inhabituelles par leur importance, soit en durée, soit en taux d’intérêt, jouissance différée, etc.).
  • Aucune notion de subjectivité émanant d’un acquéreur particulier ne soit prise en considération.
Cette valeur tient compte de différents facteurs :

En faisant établir une évaluation immobilière par un expert immobilier, celui-ci procédera à une analyse juridique de votre bien et à un examen du titre de propriété et de la situation du bien à expertiser. L’expert immobilier en valeur vénale procède à l’examen des règles d’urbanisme applicables et procédera à une analyse des lieux par la visite du bien à expertiser.

Lors de la visite d’un bien, l’expert immobilier en valeur vénale analyse :

  • Sa composition.
  • Son environnement.
  • Son appréciation par rapport au marché.
  • Sa qualité.
  • Son niveau de confort.
  • Son entretien.

L’expert immobilier en valeur vénale procédera à une analyse du marché. Par les transactions effectives résultant de son fichier, il possède une connaissance immédiate et objective de la consistance et du niveau des mutations qui font le marché.

Pour les expertises en valeur vénale des immeubles bâtis, l’expert immobilier utilise principalement :

Les méthodes par comparaison (Appelées aussi Analyse Comparative de Marché = ACM) : Elles consistent à apprécier la valeur vénale d’un immeuble à l’aide de termes de comparaison. Selon les types d’immeubles les paramètres retenus pourront être les surfaces habitables, utiles, pondérées, ou l’unit. Le fichier central des mutations dont l’Expert dispose pour son champ géographique de proximité à un fichier exclusif, qui regroupe à ce jour un très grand nombre de références. Le logiciel qui permet la rapidité et la cohérence, à partir de schémas standards, dans la rédaction et les modes calculs en fonction des paramètres retenus lors de la visite des lieux.
La méthode « sol et construction » : Elle consiste à déterminer la valeur du terrain augmenté du coût de la construction moins la vétusté.

La méthode par capitalisation du revenu : Elle consiste à appliquer au revenu de l’immeuble un coefficient de capitalisation convenablement choisi.

La méthode par actualisation des cash-flows : Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d’un bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée.

La méthode de travail de l’expert immobilier:

  • Il effectue une visite détaillée du bien à expertiser.
  • Il étudie le dossier en examinant les documents d’information.
  • Il analyse le bien, les références du marché et procède aux vérifications nécessaires (cadastre, origine, occupation, servitudes…).
  • Il détermine la valeur du bien grâce à diverses méthodes vues ci-dessus.
  • Il rend ses conclusions dans un document écrit, daté et signé : le rapport d’expertise.
  • Il travaille en toute impartialité et indépendance dans le respect du secret professionnel.
Les spécialités de l’expert immobilier en valeur vénale :
  • Immobilier d’habitation.
  • Immobilier d’entreprise (usine, entrepôt…).
  • Bureaux.
  • Fonds de commerce.
  • Immobilier commercial (boutiques, centres commerciaux).
  • Immobilier de loisirs.
  • Immobilier agricole, forestier ou foncier.

Estimation de la valeur

Les valeurs rentrent en ligne de compte dans l’estimation de la valeur d’un bien.

Ce sont la valeur vénale et la valeur locative. Et en plus clair, la valeur vénale est le prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être vendu sur le marché immobilier au moment de l’expertise, en cas de vente amiable.

La valeur locative, quant à elle, correspond à une contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.

Autrement dit, la valeur locative correspond « au loyer du marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée ». La valeur locative implique qu’il n’y a pas, parallèlement à la conclusion du bail ou contrat de location, le versement d’une somme au locataire précédent ou au propriétaire au titre du droit au bail ou du droit d’entrée, par exemple. La valeur locative est donc exprimée hors droit au bail ou hors TVA. Elle est aussi exprimée hors charges locatives (ou de toute autre nature refacturée au preneur).

IMMOBILIS EXPERTISE vous propose de réaliser la valeur vénale de votre bien immobilier (logement, bureau et fond de commerce). Nous ne réalisons pas de valeur vénale sur les terrains nu, les édifices religieux, certains monuments historiques (château…), les exploitations agricoles, les domaines forestiers et le patrimoine industriel (usine).

Pour le calcul de la valeur vénale, une visite est impérative. Cette visite vise à établir un état des lieux précis qui permettra d’appliquer le cas échéant une plus-value ou une moins-value sur le bien expertisé.

Nos tarifs pour ce type de prestation sont calculés sous forme d’honoraires. Prévoir entre 60 € et 100 € de l’heure TTC selon le type de dossier. Chaque dossier comprend un temps de visite, un temps de recherche (recherche des biens en vente, recherche des biens vendus, recherche sur les fichiers spécialisés du type chambre des notaires, recherche juridique…) et un temps de rédaction de rapport.

Nous disposons d’une expérience de 10 ans en la matière. N’hésitez pas à nous contacter pour avoir un devis.

Publicités
Cet article, publié dans Diagnostics et expertises, est tagué , , , , , , , , . Ajoutez ce permalien à vos favoris.

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion / Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion / Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion / Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion / Changer )

Connexion à %s